Transactions immobilières | Synthèse annuelle 2022

Dos au mur en 2021, l’immobilier retrouve des couleurs en 2022

En 2022, les ventes immobilières progressent, faisant bondir le montant des transactions à un niveau jamais atteint depuis 2014

Le marché immobilier est reparti à la hausse

En 2022, 2 891 transactions immobilières ont été conclues en Nouvelle-Calédonie. Les ventes ont grimpé de 32,5 % par rapport à 2021. En effet, en perte de vitesse depuis 2015, le marché de l’immobilier retrouve de nouveau des couleurs en 2022.

Les incertitudes liées au contexte sanitaire, socioéconomique et institutionnel n’ont fait qu’accroître la chute de l’activité immobilière ces dernières années, conduisant à une contraction progressive du marché immobilier, jusqu’à atteindre son plus bas niveau en 2021.
 

Montant record pour les ventes de transactions immobilières en 2022

En 2022, la hausse du volume de transactions immobilières s’accompagne d’une hausse du montant total des transactions (+42,7 % par rapport à 2021). Ce montant s’élève à plus de 91 milliards de F.CFP en 2022, un niveau record jamais encore atteint depuis 2014 (voir figure 2). Les communes du Grand Nouméa cumulent 90 % du montant total des transactions du territoire avec plus de 82 milliards de F.CFP.

Des ventes record à Nouméa et dans le Nord du territoire

Premier marché immobilier avec 1 490 transactions, Nouméa concentre la moitié des ventes. Même si les 70 transactions conclues dans le Nord du territoire peuvent paraître relativement faibles en comparaison des communes du Grand Nouméa, les volumes grimpent à un niveau encore jamais atteint depuis 2014.

Les volumes de transactions progressent partout en Nouvelle-Calédonie

Partout en Nouvelle-Calédonie, les volumes de transactions augmentent entre 2021 et 2022, mais de manière contrastée suivant les zones géographiques : de +5,3 % dans l’Est et les Îles Loyauté à +66,7 % dans la zone Nord du territoire. La hausse du volume de transactions est plus marquée en brousse (+35,9 %) que dans le Grand Nouméa (+31,9 %). Un fort dynamisme des ventes est, en effet, constaté dans la zone Nord du territoire, notamment à Koumac (+70,8 %).

Une hausse des ventes étroitement corrélée au marché destiné à l’habitat

Le marché de l’habitat retrouve du dynamisme en 2022

En Nouvelle-Calédonie, les ventes de biens à usage d’habitation ont augmenté de 33,0 % entre 2021 et 2022 (voir figure 3). Dans un contexte de taux d’intérêt particulièrement bas, le marché de l’habitat retrouve une dynamique perdue depuis neuf ans.

Les ventes d’appartements dominent de nouveau le marché

Les ventes d’appartements dominent de nouveau le marché En 2022, 1 087 appartements ont été vendus en Nouvelle-Calédonie, contre 680 en 2021. Les ventes d’appartements repartent fortement à la hausse (+59,9 %) et dominent de nouveau le marché en 2022 (voir figure 4). Hormis un sursaut en 2018, les ventes d’appartements avaient chuté depuis 2015 ; une tendance qui s’est accentuée durant la crise sanitaire. En 2022, les ventes d’appartements surpassent de nouveau celles des maisons, représentant 44 % des ventes (contre 37 % en 2021).

L’augmentation est, en revanche, plus mesurée pour les maisons (+19,9 %) et les terrains à bâtir (+11,0 %). Plus stables, les ventes de maisons représentent 40 % du marché en 2022. Cependant, avec 975 unités vendues, les ventes atteignent un niveau encore jamais atteint depuis 2014.

Progression des ventes de maisons qui ont atteint un niveau record depuis 2014

Avec un pic de 975 transactions conclues en 2022, les ventes de maisons ont atteint leur plus haut niveau depuis 2014. Des pics de ventes sont enregistrés en brousse, comme sur le reste du territoire, notamment sur les communes de Nouméa (secteurs Sud et Est), du Mont-Dore, de même que sur les zones Nord et Sud-Ouest du territoire. 

Le marché des maisons est un peu plus disséminé sur le territoire, mais reste néanmoins très concentré sur le Grand Nouméa : 82 % des ventes s’y déroulent. En 2022, 3maisons sur 10 sont vendues à Nouméa. Viennent ensuite Dumbéa et Païta qui se répartissent 36 % du marché à part quasi-égale.

Progression diffuse des ventes de terrains constructibles en 2022 

Les 385 terrains constructibles vendus en 2022 sont davantage répartis sur le territoire. En effet, près d’une transaction sur trois a lieu en brousse, une proportion encore jamais atteinte depuis 2014. Toutefois, avec 37 % des ventes, Païta reste, de loin, la commune où se vend le plus grand nombre de terrains (141 transactions). 

Par ailleurs, le nombre de terrains se raréfie dans le Grand Nouméa sur la période 2021-2022. Les ventes ont, en effet, diminué de 2,7 %, alors qu’elles ont progressé de 50 % en brousse.

Exsangue en 2021, le marché du neuf sauve les meubles en 2022

En 2022, 164 logements neufs ont été vendus en Nouvelle-Calédonie. En déclin depuis 2018, le marché réamorce une dynamique en 2022. Après avoir connu sa plus mauvaise année en 2021 avec 86 logements vendus, le marché du neuf a, en effet, progressé de 90,7 % en 2022. Le nombre de transactions a augmenté de 92,2 % sur le segment des appartements et de 77,8 % sur celui des maisons.

Retour à la hausse des prix en 2022

Une soudaine hausse des prix de l’immobilier en 2022

En 2022, le prix de vente médian s’élève à 25,4 millions de F.CFP, tous types de biens à usage d’habitation confondus. Sur le Territoire, les prix ont grimpé de 6,5 % (voir figure 5). Cette hausse est plus marquée pour les appartements que pour les maisons, et reste stable pour les terrains à bâtir.

En 2022, le prix médian des appartements s’élève à 24 millions de F.CFP (voir figure 6). Les prix varient de 11 millions de F.CFP pour un studio à 47 millions de F.CFP pour un appartement de type F6 ou plus. 
En 2022, le prix de vente médian d’une maison bat un nouveau record pour s’établir à 32 millions de F.CFP (voir figure 6). Les prix oscillent entre 18 millions de F.CFP pour une maison de 1 à 2 pièces et 49 millions de F.CFP pour un 6 pièces ou plus.

Plus loin du Grand Nouméa, moins cher

Les prix reculent au fur et à mesure que l’on s’éloigne du Grand Nouméa (voir carte 2). Le prix de vente médian des biens à usage d’habitation est, en effet, 1,6 fois plus élevé sur le Grand Nouméa que sur le reste du territoire.

Le prix des appartements a augmenté dans des territoires où il était déjà élevé

Les localités où le prix des appartements était le plus élevé en 2021 ont continué d’augmenter en 2022. Le prix de vente médian d’un appartement dans les quartiers Sud de Nouméa est de 31,6 millions de F.CFP, en hausse de 12,9 % par rapport à 2021.

À l’inverse, le prix a diminué dans des localités où il était déjà modéré : Dumbéa (-16,2 %), Païta (-5,0 %), de même que les secteurs Nord (-2,8 %) et Centre-Ouest de Nouméa (-1,1 %).

Le prix des maisons atteint un niveau record

Pour les maisons, de nouveaux records de prix sont atteints sur le Grand Nouméa et sur le reste du territoire : les prix s’élèvent respectivement à 34,9 et 24,0 millions de FCP. En 2022, tous les territoires sont quasi-concernés par la hausse du prix des maisons. Néanmoins, si la hausse est générale, le prix des maisons sur le Grand Nouméa (+4,8 %) connaît une hausse plus modérée que le reste du territoire (+14,3 %).

Des quatre communes du Grand Nouméa, Dumbéa est celle où le prix des maisons a le plus augmenté (+21,4 %), suivi par Nouméa (+10,0 %). Ailleurs, la progression des prix est modeste (moins de 4 %).

Les quartiers réputés les plus aisés ont davantage bénéficié de cette hausse des prix. Entre 2021 et 2022, le prix des maisons est, par exemple, passé de 56 à 70 millions de F.CFP dans les quartiers Sud de Nouméa (+25 % sur un an). La rareté des maisons à vendre dans ces quartiers maintient les prix au plus haut. Les prix sont alors poussés à la hausse par des vendeurs en position de force. Là encore, l’écart des prix pour devenir propriétaire d’une maison dans les quartiers les plus chers et ceux qui le sont moins s’accentue, creusant encore davantage les inégalités d’accès à la propriété.

Des terrains à bâtir plus vastes et moins chers en brousse

En 2022, le prix médian des terrains à bâtir s’établit à 12 millions de F.CFP, un montant stable depuis 2020. Un acquéreur peut alors prétendre à une superficie moyenne de 49 ares.

Le déséquilibre du marché est grand entre Nouméa et les autres zones du territoire. Plus les terrains sont urbains, plus les parcelles vendues sont petites et chères. Dans les quartiers prisés de Nouméa, l’insuffisance de l’offre de terrain alimente la hausse des prix (+17,9 % par rapport à 2021). Un acheteur devra dépenser trois fois plus s’il souhaite acquérir un terrain à Nouméa qu’en dehors du Grand Nouméa. Un acquéreur devra dépenser 12,8 millions de F.CFP pour acquérir un terrain d’une superficie moyenne de 30 ares sur le Grand Nouméa ; alors qu’avec 9,3 millions de F.CFP, ce dernier pourrait disposer d’une propriété de 85 ares en brousse.

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