Revaloriser votre loyer

Comment revaloriser les loyers de locaux à usage d’habitation ? 

Pour les locataires entrés après le 1er janvier 2007 

La délibération n°222 du 6 décembre 2006 (publiée au JONC n° 8008 du 22 décembre 2006) a créé l’Indice de Révision des Loyers (IRL). 

Cette délibération prévoit qu’à compter de sa date d’entrée en application, le 1er janvier 2007, une majoration annuelle peut-être appliquée aux loyers des locaux à usage d’habitation, sans excéder toutefois la variation de l’indice de révision des loyers prise en compte sur les douze derniers mois précédant la date d’anniversaire du bail, dans la limite de 2 %. NB : Une application progressive jusqu’au 31 décembre 2009 était prévue par l’article 4 de cette délibération.

L’IRL définitif, comme sa variation associée en glissement sur douze mois, est connu avec un mois et demi de retard. C’est cet indice IRL définitif calculé par l’Isee qu’il convient d’utiliser pour une révision de loyer. 

Ainsi, un bail dont la date d’anniversaire est le 1er juillet sera révisé avec l’IRL (et sa variation associée) du mois d’avril. 

Exemple :  

Un bail a été signé le 1er mai 2023, pour un loyer mensuel de 100 000 F.CFP. 

Au 1er mai 2024, le dernier IRL définitif connu est celui de février 2024. Sa variation en glissement annuel (par rapport à l’IRL de février 2023) est de 1,69 %. 

L’augmentation maximale de loyer applicable est égale à la hausse enregistrée entre les IRL de février 2023 et février 2024.

La hausse ne pourra donc pas dépasser 100 000 F.CFP x 1,69 % = 1 690 F.CFP 

Le nouveau loyer ne pourra donc pas dépasser : 100 000 + 1 690 = 101 690 F.CFP

Pour les locataires entrés entre le 1er août 1985 et le 31 décembre 2006, l’arrêté n° 85-364/CM du 10 juillet 1985 stipule que : 

• les prix annuels des loyers des immeubles à usage d’habitation sont déterminés d’un commun accord entre le bailleur et le locataire entrant,
• une majoration annuelle peut être appliquée au loyer ainsi déterminé. Cette dernière ne doit cependant pas excéder la variation observée de l’index BT21 sur la période écoulée depuis la date d’effet du contrat initial ou de la dernière majoration. 

Le BT21 de référence est le dernier index définitif connu et publié au Journal Officiel de la Nouvelle-Calédonie (JONC) à la date du contrat ou de la revalorisation. 

À défaut d’accord entre les parties sur le loyer ainsi déterminé, le différend doit être porté devant la Commission des Loyers (à la Direction des Affaires Économiques), en vue de la fixation du loyer licite. 

Pour les locataires entrés avant le 1er août 1985 

Le régime applicable reste celui prévu par l’arrêté n° 70-472/CG du 10 décembre 1970 : 

• Le prix annuel plafond du loyer est déterminé, au prorata des surfaces habitables pour les immeubles collectifs, par application des coefficients maxima suivants :
  • 12 % sur la valeur vénale de l’immeuble construit,
  • 6 % de la valeur vénale du terrain,
  • 15 % de la valeur des meubles en cas de logement meublé.
• Le loyer licite déterminé, qu’il ait été accepté d’un commun accord ou fixé par la Commission des loyers, demeure applicable durant un délai de deux ans.
• Pour atteindre le prix plafond du loyer, le propriétaire peut appliquer des majorations semestrielles de 10% du loyer en cours.

Comment revaloriser les loyers de locaux à usage commercial ? 

Pour tous les baux conclus avant et après sa date d’application, la délibération n° 094 du 8 août 2000 relative à la révision des loyers des baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal est applicable et stipule que : 

• À défaut d’accord entre les parties, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser est déterminé compte tenu des critères suivants : caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et enfin, prix pratiqués dans le voisinage.
• En cas de renouvellement du bail, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, et à moins d’une modification notable des quatre premiers critères mentionnés ci-dessus, le taux de variation du loyer applicable ne peut excéder la variation de l’index BT21 intervenue depuis la fixation du loyer du bail expiré.
• Les loyers, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties : trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, et ensuite tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable.
• À moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des “facteurs locaux de commercialité”, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à cette révision triennale ne peut excéder la variation de l’index BT21 intervenue depuis la dernière fixation du loyer. 

La méthode de calcul d’une révision de loyer est une règle de trois :

Le montant initial, la date permettant de connaître l’index BT21 de base et la date de revalorisation (date d’anniversaire) figurent sur le contrat de bail.

Comment obtenir les indices ? 

Pour les loyers portant sur des biens immobiliers en Nouvelle-Calédonie, consultez : 

• La page sur “Les indices” du site internet de l’Isee
• Le site du Journal Officiel de Nouvelle-Calédonie 

Pour les loyers portant sur des biens immobiliers situés en France métropolitaine, la revalorisation se fera avec l’indice du coût de la construction ou l’indice de référence des loyers de l'Hexagone. Dans ce cas, consultez directement le site internet de l’Insee.